Sondereigentumsverwaltung
Sondereigentumsverwaltung (SEV oder auch SE-Verwaltung)
Die Sondereigentumsverwaltung - Mietverwaltung von Sonder- und Teileigentum
Die sogenannte Sondereigentumsverwaltung wird bei vermieteten Sondereigentum insbesondere bei Eigentumswohnungen, Garagen und Gewerbeflächen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) vorgenommen. Hierbei handelt es sich um die Mietverwaltung Ihres Sonder- und Teileigentums. Dies ist in der Regel der Fall, wenn der jeweilige Eigentümer eine größere räumliche Distanz zu seinem vermieteten Objekt hat oder aber sich der Eigentümer einfach eine professionelle Verwaltung in der komplexen Angelegenheit des Mietrechts wünscht.
Ihre Vorteile bei der Sondereigentumsverwaltung
Ein nicht unbedeutender Aspekt für die Verwaltung von Sondereigentum (SEV oder auch SE-Verwaltung) ist der zeitliche Aufwand. Sie als Eigentümer sind sicherlich auch selbst in der Lage die Verwaltung Ihres vermieteten Sondereigentums zu übernehmen (Mietverwaltung). Doch der zeitliche Aufwand spielt hier eine bedeutende Rolle zur Beauftragung der Sondereigentumsverwaltung, nutzen Sie die Zeit für wichtige Dinge des Lebens.
Zudem kann auch so eine größere Distanz zum Mieter gewahrt bleiben. Sie als Eigentümer drehten niemals in Erscheinung, Ihr Mieter hat keine Kontaktdaten von Ihnen und wird Sie niemals mit lästigen Fragen oder Forderungen belästigen.
Unsere Aufgaben im Fall der Sondereigentumsverwaltung
Wir übernehmen für Sie im Rahmen der Sondereigentumsverwaltung alle anfallenden Aufgaben. Hierzu zählen vor allem die nachfolgenden Verwaltungsaufgaben:
- Inkasso der Mieten, Nebenkosten, Kautionen und sonstigen Einnahmen einschließlich Umsetzung des außergerichtlichen Mahnwesens.
- Erfassung aller Ausgaben und Einnahmen in einer den Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung entsprechenden Buchhaltung, Abheften der Originalbelege.
- Jährliche Rechnungslegung gegenüber dem Eigentümer in Form einer geordneten Aufstellung aller im Kalenderjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben, vorzulegen bis zum 31.03. des Folgejahres in Schriftform.
- Vollziehung notwendiger Angleichungen der Betriebskostenvorauszahlungen gegenüber dem Mieter.
- Übernahme von Willenserklärungen des Mieters bzw. sonstiger Vertragspartner, insbesondere von Kündigungen.
- Vergabe von Aufträgen für die Durchführung von Arbeiten der laufenden Instandhaltung bis zu einem Auftragswert von € brutto je Einzelfall, darüber hinausgehende Aufträge darf der Mietverwalter ohne Zustimmung des Auftraggebers nur in Auftrag geben, wenn dies zur Abwendung eines erheblichen Schadens erforderlich ist (Notgeschäftsführung).
- Erlass und Überwachung von Reparaturen und Bearbeitung von Versicherungsschäden im Sondereigentum.
- Durchführung von Mieterhöhungsverlangen.
- Treuhänderische Verwaltung der Kautionen und vergleichbarer Mietsicherheiten entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen Sachliche und rechnerische Prüfung von objektbezogenen Rechnungen.
- Überwachung der Einhaltung der Hausordnung und Aussprache von Abmahnungen.
- Neuvermietungen.
- Fristgerechte Erstellung fälliger Betriebskostenabrechnungen und deren Übermittlung an den Mieter.
Lassen Sie doch Ihr Teil- und Sondereigentum unsere Sorge sein. Fragen Sie jetzt hier ein unverbindliches und kostenloses Angebot zur Sondereigentumsverwaltung an!
Verschaffen Sie sich gerne einen Überblick über unsere Leistungen in folgenden Bereichen:
FAQ - Sondereigentumsverwaltung
- Was zählt zu Sondereigentum?
Ihre eigene Wohnung, Ihr Sondereigentum.
Hierzu zählen:
- Innentüren
- Zwischenwände
- Nichttragende Innenwände in der Wohnung
- Verkleidung von Wänden und Decken
- Innenanstrich, Tapeten und Bodenbeläge
- Einbauschränke und Öfen
- Heizkörper und Thermostatventile in der Wohnung
- Innenanstrich des Balkons oder des Geländers
- Fahrzeugstellplätze mit dauerhafter Markierung
- Kellerabteile, Lagerräume, Dachböden die laut Teilungserklärung zur Wohnung gehören
Grundsätzlich lässt sich in einem Ausschlussverfahren ermitteln, was Sondereigentum ist. Fragen Sie sich hierzu einfach:
"Nutze, Repariere, Pflege oder Warte ausschließlich ich den bestimmten Bereich?"
Lautet Ihre Antwort hierzu JA? Dann ist es Ihr Sondereigentum. Lautet Ihre Antwort Nein? Zählt dieser Bereich im Haus nicht zu Ihrem Eigentum, sondern sind Bestandteil der WEG.
- Das Wohnungseigentum und das Teileigentum
Das Wohnungseigentum
Als Wohnungseigentum werden alle Sondereigentumseinheiten bezeichnet, die ausschließlich dem Zwecke des Wohnens dienen.
Das Teileigentum
Als Teileigentum bezeichnet werden alle Sondereigentumseinheiten, die nicht zu den reinen Wohnzwecken dienen. Beispielsweise zählen Gewerbeeinheiten oder Tiefgaragenstellplätze nicht dazu.
- Die Begründung von Sondereigentum
Begründen von Sondereigentum, wird entweder durch einen Vertrag aller Grundstückseigentümer oder durch eine Teilungserklärung vollzogen. Voraussetzung zur Begründung von Sondereigentum ist jedoch die Abgeschlossenheit der betreffenden Räume oder Bereiche. Um eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen zu können, ist das bezeichnen des vollständigen Objektgrundstücks erforderlich.
In zweifacher Ausführung, müssen dann die aktuelle Gemarkung, die Flurstücke sowie ein Grundriss des Grundstücks inkl. der darauf befindlichen baulichen Anlagen vorgelegt werden. Seit Inkrafttreten der WEG-Reform am 01.12.2020 sind bei der Begründung von Sondereigentum an Terrassen, Stellplätzen und Gartenflächen, Maßangaben im Aufteilungsplan statt der Abgeschlossenheit erforderlich. Der Antrag von Sondereigentum ist gebührenpflichtig.
- Teilungserklärung was ist das?
Im wörtlichen Sinne ergibt sich hieraus eine Erklärung der Teilung. Im Bereich der Immobilien teilt man Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Mal abgesehen vom Kauf von Immobilien auf Erbpacht-Grundstücken, ist es im deutschen Grundstücksrecht nicht möglich, nur ein Haus als Ansammlung von Mauerwerk, Glas und Stahl ohne den Grund darunter zu kaufen. Ein Haus und ein Grundstück bilden immer eine Einheit.
Als Besitzer einer Eigentumswohnung, besitzen Sie auch gleichzeitig immer einen Teil des gesamten Grundstücks.
Die Teilungserklärung regelt und definiert, welche Wohnung (Sondereigentum) und welchen Miteigentumsanteil Sie am Gemeinschaftseigentum besitzen.
- Unterscheidung des Sondernutzungsrecht vom Sondereigentum?
Wie könnte man einzelnen Eigentümern besondere Rechte der Nutzung am Gemeinschaftseigentum wie z.B. am Privatgarten oder der Terrasse die sich im Erdgeschoss befindet einräumen? Durch ein Sondernutzungsrecht. Somit wären andere Eigentümer nicht befugt diese Bereiche zu nutzen.
Aber Achtung:
Die Art der Nutzung der jeweiligen Flächen, also z.B. der Privatgarten oder die Terrasse, muss dennoch explizit in der beglaubigten Teilungserklärung aufgenommen werden. Dort wird auch festgelegt, ob und wenn in welchem Rahmen bauliche Veränderungen vorgenommen werden dürfen.
- Welche Bereiche sind vom Sondernutzungsrecht betroffen?
Häufig betrifft das Sondernutzungsrecht weite Teile einer gesamten Wohnanlage. Oft sind hiervon betroffen:
- Stellplätze für PKW
- Garagen
- Terrassen
- genau festgelegte Gartenanteile
- verschiedene Kellerräume
- Hauseigene Schwimmbäder
- Saunen
- Muss ich bei der Nutzung der erworbenen Miteigentumsanteile auf etwas achten?
Der Eigentümer, dem das Sondernutzungsrecht eingeräumt wurde, darf grundsätzlich die entsprechenden Flächen alleine nutzen. Sollte ein anderer Eigentümer dieses Recht missachten, kann der Sondernutzungsberechtigte eine Entschädigung verlangen. Doch auch bei diesem Recht gibt es Regeln und Grenzen, an die sich Eigentümer halten müssen.
So sind innerhalb der genutzten Fläche keine baulichen Veränderungen, wie z.B. das Errichten eines Zauns oder eines Carports erlaubt. Da die jeweiligen Flächen weiterhin Gemeinschaftseigentum bleiben, wird auch die Wohneigentümergemeinschaft gemeinsam für die Instandhaltung dieser Bereiche aufkommen.
- Wie legt man das Sondernutzungsrecht fest?
Das Sondernutzungsrecht zählt als Bestandteil der Teilungserklärung. Beim Erwerb einer Eigentumswohnung ist die Teilungserklärung bereits vertraglich festgelegt und für jeden einzelnen Wohnungseigentümer verbindlich.
Laut dem Wohnungseigentumsgesetz besteht den Eigentümern das Recht, die Sondernutzungsrechte selbst festlegen zu dürfen. Da diese aber Bestandteil der Teilungserklärung sind und im Grundbuch niedergeschrieben wurden, ist eine Veränderung sehr aufwendig. Hierzu müssten alle Eigentümer demzufolge der nachträglichen Änderung oder Aufhebung zustimmen und gemeinsam bei einem Notar ins Grundbuch eintragen lassen.
- Gibt es bei der Veräußerung oder Vermietung des Sondernutzungsrechtes etwas zu beachten?
Es ist zu beachten, dass ein Sondernutzungsrecht an ein jeweiliges Sondereigentum gekoppelt ist. Somit kann ein Sondernutzungsrecht vermietet oder verkauft werden, liegt aber im Ermessen des Eigentümers. Zu näheren Informationen sollte man sich hierbei an den Verwalter wenden. Ihre Zustimmung sowohl auch eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung sind zur Veräußerung erforderlich. Es steht einem Eigentümer das Recht zu, der Verwaltung sein Recht einer Zustimmung oder Ablehnung zu übertragen. So kann Missbrauch wirksam verhindert werden.
Mit einer Erteilung und der Festschreibung eines Sondernutzungsrechtes ist auch die Kostenübernahme des jeweiligen Eigentümers verbunden. Die Gemeinschaft muss in diesem Fall von allen anfallenden Kosten befreit werden. Der Inhaber des Sondernutzungsrechtes ist nun auch für die Zahlung von Reparaturen, Reinigungen und Instandhaltungen alleine verantwortlich.
- Welche Auswirkungen kann ein Sondereigentum auf die Kostenverteilung haben?
In der Regel bestimmt das Sondereigentum darüber, wie groß Ihr Anteil am gesamten Gemeinschaftseigentum ist. Dabei wird nach der Anzahl der Wohneinheiten im Objekt aufgeteilt. Sie besitzen eine von zehn Eigentumswohnungen im gesamten Objekt, dann gehören Ihnen praktisch zehn Prozent des eingetragenen Gemeinschaftseigentums. Dieser sogenannte Verteilungsschlüssel wird dementsprechend auch auf die gesamten Kosten die das gesamte Gebäude das Kalenderjahr hindurch verursacht hat, angewandt.
Dazu gehören:
- Müllabfuhr
- Rücklagen für größere Renovierungen
- kleinere Instandhaltungskosten
- Gebäudereinigung
- mögliche Steuern
Es wird jährlich ein Wirtschaftsplan für die gesamte Immobilie erstellt, der sämtliche anfallende Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellt. Dieser Plan wird von
der Hausverwaltung angefertigt und muss, bei der Versammlung, per Beschluss der Wohnungseigentümer genehmigt werden. Das sogenannte Hausgeld leitet sich aus den Angaben des Wirtschaftsplans ab. Entsprechend ihrem Anteil am Gemeinschaftseigentum ergibt sich Ihr Anteil.Die Verwaltung berücksichtigt dabei lediglich die Ausgaben und Einnahmen für das Gemeinschaftseigentum, nicht das des Sondereigentums. Sollte eine rein farbliche Renovierung der Fassade anstehen, so werden alle Eigentümer zur Kasse gebeten, während Sie für eine neue Wandfarbe in Ihrer Wohnung (Sondereigentum) natürlich selber aufkommen müssen.
Angebot für eine SE-Verwaltung unverbindlich einholen
kostenlos unverbindlich schnell
