WEG Verwaltung

Nicht immer sind die Anforderungen in Bezug auf Wohnungseigentumsrecht einfach. Ganz im Gegenteil: Meistens ist eher kompliziert und vielfältig. Wir freuen uns, Sie mit einem professionellen Service der WEG Verwaltung, bei der Betreuung Ihres Immobilieneigentums unterstützen zu können.

Vorteile einer fachmännischen WEG Verwaltung, von denen Sie profitieren können: 

 Beste Erreichbarkeit eines festen Ansprechpartners

 Schnelle Bearbeitung aller Vorkommnisse

 Zuverlässigkeit und Eigeninitiative

 Verwaltungstätigkeit in allen kaufmännischen, technischen und rechtlichen Verwaltungstätigkeiten

 Qualifizierte Mitarbeiter

 Beratung und Erstellung von Angeboten

Die WEG Verwaltung umfasst eine große Anzahl von Aufgaben, welche sicherstellen müssen, dass z.B. Abrechnungen und Buchführung korrekt abgewickelt werden, ebenso müssen die Wartungen der Immobilien zeitig passen und terminlich gelegt werden. Dies und vieles mehr unterliegt ganz genauen gesetzlichen Vorgaben, welche unbedingt eingehalten werden müssen.

Außerdem versuchen wir, ein Vermittler aller Parteien zu sein. Dies bezieht sich auf die gesamte Korrespondenz mit allen Eigentümern, sowie Handwerksfirmen und Dienstleistern. Genau hierin besteht der Service, von dem Sie großen Nutzen gewinnen.

Eigentumsverwaltung - Diese Dienstleistungen bieten wir Immobilieneigentümern:

Unser Service umfasst alle rechtlich verbunden Verpflichtungen bei der Verwaltung Ihrer Immobilie. Auch in der Hinsicht, Ihre Immobilie kaufmännisch so zu managen, dass eine lukrative Rendite erwirtschaftet werden kann, sind wir genau die richtigen Partner für Sie.

Die wird erlangt, durch regelmäßig vorgeschrieben technische Wartungen, die durch unsere bestens ausgebildeten Mitarbeiter veranlasst werden. Somit können kann im Rahmen einer WEG Verwaltung, Ihr Immobilienwert erhalten bleiben, oder gar gesteigert werden.

Verschaffen Sie sich gerne einen Überblick über unsere Leistungen in folgenden Bereichen:

• Sondereigentumsverwaltung
• Mietverwaltung
• Verkauf von Immobilien
• Abrechnungsservice
• Hilfe bei der Grundsteuerreform 2022

Diese Aufgaben übernehmen wir als WEG Verwalter für Sie:

Gerne überzeugen wir Sie von unserem Wissen und unserem engagierten Team in genau diesem Umfang. Dazu freuen wir uns, neben der professionelle WEG Verwaltung, auch Ihr Ansprechpartner für eine Mietverwaltung und alle Belange der Hausverwaltung zu sein.

Haben wir Ihr Interesse geweckt? Dann nehmen Sie einfach online oder telefonisch Kontakt zu uns auf. Gerne lernen wir Sie und Ihre Anforderungen kennen, um Ihnen ein ganz individuelles Angebot zu erstellen.

FAQ - WEG Verwaltung

Was ist eigentlich eine Wohnungseigentümergemeinschaft?

Die Rechte und Pflichten einer WEG

Mit dem Besitz einer Eigentumswohnung, sind Sie automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Mit diesem Beitrag möchten wir, dass Sie mehr zu den gesetzlichen Vorgaben, zu Ihren Rechten und Pflichten, zur Teilungserklärung und zur Versammlung erfahren.

Kurz und knapp:

• Das 2020 neu geregelte Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt Rechte und Pflichten einer Eigentümergemeinschaft und macht genaue Vorgaben zur Verwaltung.
• Als Besitzer einer Eigentumswohnung haben auch Sie Rechte und Pflichten und können Ihre Interessen durchsetzen.
• Fordern Sie vor dem geplanten Kauf einer Eigentumswohnung dringend die letzten Eigentümerversammlungsberichte ein. Schauen Sie sich die Zahlen der Gemeinschaft an und hören Sie auch im Haus selbst nach, wie die Atmosphäre untereinander ist.

Wie ist eine Eigentümergemeinschaft eigentlich gesetzlich geregelt?

Nach dem geltenden Wohnungseigentumsgesetz (WEG) definiert sich eine sogenannte Wohnungseigentümergemeinschaft, als die Gesamtheit aller Teil- und Wohnungseigentümer an einer Wohnungseigentumsanlage. Durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) werden die Rechte und Pflichten der Eigentümer sowie der Hausgemeinschaft genau geregelt. Es enthält auch die genauen Vorgaben zur Verwaltung durch die jeweiligen Eigentümer und definiert auch die Aufgaben des Verwaltungsbeirats. Somit ist das Wohnungseigentumsgesetz das wichtigste Instrument zu der gesetzlichen Regelung einer Eigentümergemeinschaft. Alle Regelungen am formal geteilten Grundstück sind hierin enthalten. Die folgenden Punkte werden Sie in dem Gesetz finden:

• Die Begründung von Wohneigentum
• Die Angaben zu Sondereigentum und Miteigentumsanteil
• Die Teilungserklärung
• Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
• Aufgaben der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft
• Geltende Regelungen zum Wohnungserbbaurecht und des Dauerwohnrechts
• Die Verfahrensvorschriften

Der §1 WEG definiert zunächst zentrale Begriffe. Danach ist das Wohnungseigentum das sogenannte Sondereigentum an einer Wohnung, daran verbunden ist der Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem das Wohnungseigentum gehört. Ein weiterer Wichtiger Bestandteil des Wohnungseigentumsrechts sind die klaren Regelungen, betreffend des Miteigentums am Gemeinschaftseigentum und die genauen Vorgaben zum Recht an der Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die WEG Reform 2020:

Ursprünglich stammt das Wohnungseigentumsgesetz aus den 1950er Jahren. Am 01.12.2020 trat die im Jahr 2018 beschlossene wichtige WEG Reform in Kraft.

Wer gehört zu einer Eigentümerversammlung?

Eine Eigentümerversammlung sollte aus allen Parteien, die laut der Teilungserklärung einen Teil der gesamten Wohnanlage besitzen, bestehen. In der Regel sind dies alle Eigentümer mit einer Eigentumswohnung im Objekt. Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt aber da die Eigentümergemeinschaft aus mehreren Personen besteht vor, dass sich alle Eigentümer einer WEG auf einen Vertreter einigen. Dieser soll das betreffende Objekt bewirtschaften und die Interessen einzelner Eigentümer ausgleichend beeinflussen.

Ebenfalls liegen diesem Vertreter in seinem Handeln gesetzlich geregelte Rechte und Pflichten zugrunde. Dieser wird für eine genau festgesetzte Zeitspanne per Mehrheitsbeschluss auf einer Eigentümerversammlung bestimmt. Hier sollte es sich in Zukunft um einen verifizierten Wohnimmobilienverwalter handeln. Die Einberufung und Durchführung der jährlichen Eigentümerversammlung (ETV) gehört zu dessen grundlegenden Pflichten. In dieser WEG Versammlung werden in der Regel alle Rechtshandlungen thematisiert, die die Eigentümergemeinschaft in den kommenden zwölf Monaten vornehmen möchte und auch die Auswertung der zurückliegenden Quartale besprochen.

Jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft erhält ein Protokoll der durchgeführten Versammlung.

Welche Rechte und Pflichten trage ich als Teil einer Eigentümergemeinschaft?

Vorschriften zu den Rechten und Pflichten aller Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft finden Sie im WEG-Gesetz. Zu einer Eigentümergemeinschaft gehören auch Lasten und Kosten. Sie sind als Eigentümer mitunter dazu verpflichtet, sich je nach Anteil Ihres Sondereigentums (Wohnung) an anfallenden Ausgaben der Instandhaltung, der WEG-Verwaltung und der Gebrauchskosten zu beteiligen.

Ihre Rechte als Teil der WEG-Eigentümergemeinschaft!

Zu Ihren Rechten gehören:

• Sie dürfen Ihr Sondereigentum (Wohnung) nach Genehmigung des Wohnimmobilienverwalters verkaufen.
• Sie besitzen ein freies Verfügungsrecht in der eigenen Wohnung.
• Sie besitzen ein Nutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum.
• Sie besitzen das Recht auf Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung (über den Wohnimmobilienverwalter).

Es stehen auf der anderen Seite aber auch einige Pflichten, die Sie am besten kennen und erfüllen sollten. Sie sollten sich schon vor einem Wohnungskauf darüber informieren, was die jeweilige Gemeinschaftsordnung genau vorschreibt. In der Regel handelt es sich um Pflichten, die auch im Wohnungseigentümergesetz niedergeschrieben sind, dazu gehören:

• Zahlungen von monatlichen Nebenkosten (umlagefähig)
• Zahlungen von Instandhaltungskosten
• Zahlungen von Hausgeld
• Zahlungen von Sonderumlagen
• Die sorgfältige Behandlung von Gemeinschaftseigentum
• Zutritt zum Sondereigentum bei nötigen Sanierungen gewähren

Was kostet mich die Mitgliedschaft an der Eigentümergemeinschaft?

Zur Bewirtschaftung des Eigentums zahlt jedes Mitglied einer Eigentümergemeinschaft ein monatliches Hausgeld, dieses ergeht aus dem Wirtschaftsplan heraus. Neben diesem Hausgeld gibt es auch eine sogenannte Instandhaltungsrücklage.

Was regelt eine Haus- oder Gemeinschaftsordnung genau?

Viele WEG Eigentümergemeinschaften haben in der Teilungserklärung eine eigene Gemeinschaftsordnung, die somit auch im Grundbuch vermerkt ist. Änderungen hierzu müssten per Eigentümerversammlung einstimmig beschlossen und dann notariell beurkundet werden. Die Gemeinschaftsordnung orientiert sich im Normalfall am Wohnungseigentümergesetz (WEG) und am Bundesgesetzbuch (BGB). Sie kann aber auch in Einzelfällen Abweichungen enthalten.

Sollte sich eine Eigentümergemeinschaft zum Abschluss einer neuen Gemeinschaftsordnung entscheiden, könnte diese für zukünftige Kaufinteressenten wichtige Informationen beinhalten, wie folgende Punkte:

• Verschiedene Vorschriften zur Nutzung der Wohnanlage
• Das Sondereigentum betreffende Regelungen
• Eine Stimmrechtverteilung (Eigentümerversammlung)
• Die Kostenverteilung
• Auflagen zu gewerblichen Tätigkeiten
• Bestimmungen zur Tierhaltung
• Vorschriften zu Hausmusik
• Instandsetzungsregelungen
• Gartennutzungsregelungen

In der Hausordnung sollte es um alles gehen, was das tägliche Leben der Eigentümer sowie das der Mieter betrifft. Hierzu können Regelungen zur Treppenhausreinigung oder zum Winterdienst gehören.

Verstöße gegen die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft, könnte eine Abmahnung, eine Kündigung oder im schlimmsten Fall ein Hausverbot zur Folge haben.

Was genau beschließt eine Eigentümerversammlung eigentlich?

Im Rahmend der Eigentümerversammlung treffen die Wohnungseigentümer unter Bezug auf die Verwaltung Rechtserhebliche Entscheidungen. Das Wohnungseigentümergesetz enthält genaue Regelungen zur Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft. Wichtige Entscheidungen für die Eigentümergemeinschaft werden im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung getroffen und in Form eines Versammlungsprotokolls für die Eigentümer dokumentiert. Es besteht aber keine Anwesenheitspflicht bei Versammlungen, wir empfehlen Ihnen dennoch daran Teilzunehmen, denn Sie können hier Einfluss auf wichtige Entscheidungen die die Zukunft betreffen, nehmen.

Folgenden Themen sollten bei Eigentümerversammlungen zur Sprache kommen:

• Instandhaltung der Wohnanlage.
• Instandsetzung der Wohnanlage (Bei Beschädigungen).
• Das Hausgeld.
• Der Wirtschaftsplan.
• Die Haus- und Gemeinschaftsordnung.
• Verwaltung der Gemeinschaft.
• Gebrauchsregelungen.
• Entscheidungen über anstehende Bauliche Veränderungen.
• Prüfung der Jahresabrechnung.

Wie oft finden Eigentümerversammlungen statt?

Die Hauseigentümergemeinschaft wird mindestens einmal jährlich zur Eigentümerversammlung vom Wohnungseigentumsverwalter eingeladen.

Was gibt es bei der Einladung zur Eigentümerversammlung einzuhalten?

Seit der WEG-Reform 2020 gibt es eine Einladungsfrist für anstehende Eigentümerversammlungen, diese sieht vor das Eigentümer spätestens drei Wochen vor Termin in Schriftform, von dem zuständigen Wohnimmobilienverwalter eingeladen werden müssen.

Die ordentliche Eigentümerversammlung und ihre Beschlussfähigkeit.

In einer ordentlichen Eigentümerversammlung werden Beschlüsse gefasst, die die Wohnanlage und das damit zusammenhängende Gemeinschaftseigentum betreffen. Um Beschlussfähig zu sein, müssen die anwesenden Eigentümer mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile vertreten. Das Stimmrecht wird durch die Einzelheiten der Teilungserklärung geregelt. Man merke sich bitte, dass bauliche Veränderungen einstimmig beschlossen werden müssen, wobei dies bei Sanierungsmaßnahmen nicht gilt. Und auch das Punkte, die durch abstimmende Hauseigentümer beschlossen werden sollen, in der Tagesordnung vorgestellt werden müssen.

Tipp von uns: Sollten Sie ein Anliegen durchsetzen wollen, so lohnt sich im Vorfeld, vor der Antragstellung ein Gespräch mit allen Beteiligten der Eigentümergemeinschaft zu führen. So erhöht sich auch Ihre Chance auf Zustimmung der Miteigentümer.

Und wenn ich nicht für den gefassten Beschluss der Eigentümergemeinschaft bin?

Sie sollten sich immer im Klaren darüber sein, dass Sie mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung und dem daraus resultierenden Eintritt in die Hauseigentümergemeinschaft, auch deren Beschlüssen mitzutragen haben. Und auch an den anfallenden Kosten, die durch den Beschluss entstehen werden, müssen Sie sich in jedem Fall beteiligen.

Haben Sie Zweifel daran, dass die Beschlussfassung rechtwirksam verlaufen ist oder vermuten das sich ein Formfehler eingeschlichen hat, der den Beschluss unwirksam machen würde wie z.B. eine verpasste Ladungsfrist oder das eine Beschlussunfähige Versammlung durchgeführt wurde. Dann sollten Sie dies bitte rechtlich überprüfen lassen. Sollten Sie gegen den Beschluss vorgehen können, so kommt es zu einer Beschreitung des Rechtswegs. Hierzu enthält das Wohnungseigentumsgesetzt in den §43 - §50 klare Regeln zu den Verfahrensvorschriften:

• Es wird das zuständige Gericht festgelegt.
• Die korrekte Bezeichnung der Wohnungseigentümer.
• Die korrekte Zustellung der Klageschrift.
• Urteil erstreckt sich nicht nur gegen die gegnerische Partei, sondern auf alle beigeladenen Eigentümer.

Wie ist der Ablauf einer außerordentlichen Eigentümerversammlung?

Neben der vorgeschriebenen jährlichen Eigentümerversammlung kann es auch mal notwendig sein, eine sogenannte außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. Es sind aber besondere Umstände bzw. dringliche Angelegenheiten, die eine solche außerordentliche Eigentümerversammlungen notwendig machen, wie z.B.:

Um erhebliche Schäden am Gemeinschaftseigentum zu vermeiden, dazu gehören z.B.:

• Wasserschäden.
• ausufernder Schimmelbefall.
• Keine Gewährleistung der Verkehrssicherungspflicht.

Verletzung oder nicht Erfüllung der Verwalteraufgaben, hierzu gehören z.B.:

• Gemeinschaftsgelder veruntreut.
• Untätigkeit allgemein.
• Beschlüsse werden nicht umgesetzt.

Eine außerordentliche Eigentümerversammlung kann aber je nach Anzahl der Eigentümer der Wohnanlage ein großer Gesamtaufwand (Terminplanung, Organisationsaufwand, Anreise etc.) mit sich ziehen, so sollten Sie sich vorher wohl gut überlegt haben, ob diese bestimmte Angelegenheit, sich nicht doch vielleicht, bei der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung klären lässt. Um eine außerordentliche Eigentümerversammlung erwirken zu können, sieht der Paragraph 24 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes, die Zustimmung von mindestens fünfundzwanzig Prozent der Wohnungseigentümer, sowie der schriftliche Ersuch mit der enthaltenden Begründung an den zuständigen Wohnimmobilienverwalter für notwendig.

Wäre eine Eigentümerversammlung auch ohne den Verwalter möglich?

Prinzipiell wäre eine Eigentümerversammlung ohne Verwalter definitiv möglich. In Paragraph 24 Absatz 3 des Wohnungseigentumsgesetzes steht hierzu, welche Umstände gegeben sein müssen:

„Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden.“

Es besteht die Möglichkeit beim fehlen des Verwalters oder des Beirats, die Einberufung der ordentlichen Eigentümerversammlung gerichtlich durchzusetzen. Hierbei wird dann der Antragsteller oder aber eine andere geeignete Person vom Gericht folglich zum Einberufen einer ordentlichen Eigentümerversammlung ermächtigt. Das dafür zuständige Gericht, wäre dazu das Amtsgericht des jeweiligen Bezirks des Antragstellers.

Die häufigsten Probleme in einer Eigentümergemeinschaft?

Häufig kommt es in Hauseigentümergemeinschaften zu Unstimmigkeiten, egal ob es die Notwendigkeit oder den Umfang von Sanierungsmaßnahmen betrifft. Einigen Eigentümern ist z.B. eine schicke Fassade wichtig und sie wären dazu bereit viel Geld für den Erhalt dieser zu zahlen. Andere Eigentümer halten solche Maßnahmen der Sanierung der Fassade als nicht für erforderlich, vor allem dann, wenn die angesparte Instandhaltungsrücklage nicht für solch größere Sanierungsmaßnahmen durchführen zu lassen, ausreichen würde. Ganz schnell, können solche Dinge zum Problem in der Gemeinschaft werden. 

Der Wohnimmobilienverwalter müsste von allen Mitgliedern bei aufwändigen Sanierungen eine Sonderumlage einfordern. Kann einer der Miteigentümer der Gemeinschaft den Betrag dann nicht zahlen, wird es kompliziert. Auch sehr oft umstritten sind, ob oder inwieweit Türen oder Fenster zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zählen.

Sie sollten sich im Zweifelsfall immer an einen Rechtsanwalt wenden, der Erfahrung mit Eigentümergemeinschaften vorweisen kann.

Die Privathaftung der Eigentümergemeinschaft.

Sollte der Fall des Zahlungsverzugs gegenüber beauftragten Dienstleistern eintreten, so zählt die Wohnungseigentümergemeinschaft als ein Schuldner. Für den Gläubiger vereinfacht dies den Klageweg. So ist dann die Wohnungseigentümergemeinschaft, die zusammen den Beschluss der Beauftragung des Dienstleisters gefasst hat, nicht in der Lage die Außenstände zu begleichen. Hier müssen dann die anderen einzelnen Eigentümer dafür grade stehen und dies aus ihrem Privatvermögen zahlen.

Wie kann ich als Eigentümer und Mitglied einer Eigentümergemeinschaft meine Wohnung verkaufen?

Um Ihre Eigentumswohnung verkaufen zu können, brauchen Sie als Teil der Eigentümergemeinschaft eine schriftliche Zustimmung des Verwalters. Durch dieses Vorgehen soll die Eigentümergemeinschaft geschützt werden, so dass ein vielleicht nicht zahlungskräftiger Käufer in die Gemeinschaft eintreten kann. Es muss auch bei einem Verkauf einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft klar geregelt werden, wie mit den vom bisherigen Eigentümer monatlich geleisteten Rücklagen im Rahmen des Hausgeldes, umgegangen wird.

Dieses „Guthaben“ geht bei einem Eigentümerwechsel an den Käufer über. Hierzu wird vom Wohnungseigentumsverwalter eine Wohngeldabrechnung erfasst, diese zeigt dann auf welche Kosten vom aktuellen und welche vom zukünftigen Wohnungseigentümer zu tragen sind. Kosten für Sonderumlagen die erst nach dem Eigentümerwechsel fällig werden, muss der Käufer übernehmen. Auch eventuelle Rückstände des Hausgeldes, von dem vorherigen Besitzers, gehen auf den Käufer über.

Gemeinschaftseigentum. Was gehört dazu?

Einer der größten Streitpunkte der Eigentümergemeinschaften. Was gehört mir und was gehört allen Eigentümern der Gemeinschaft? Welche Kosten muss ich tragen und welche gehen auf die Gemeinschaft. Ein riesen Thema um das fast täglich von Eigentümern, Anwälten und Richtern gestritten wird. Daher gilt hier ganz klar die Augen auf gesprochenen BGH Urteile zu werfen.

Wie auch schon beim Sondereigentum raten wir Ihnen, sich grundsätzlich die Frage zu stellen:

"Nutze, Repariere, Pflege oder Warte ausschließlich ich den bestimmten Bereich oder Betrifft es auch andere Eigentümer?"

Lautet Ihre Antwort hierzu JA? Dann ist es Ihr Sondereigentum. Lautet Ihre Antwort Nein? Zählt dieser Bereich der Immobilie nicht zu Ihrem Eigentum, sondern ist Bestandteil der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Es könnte aber auch genaue Regelungen in der Teilungserklärung geben.

Eine grobe Aufzählung was zu Gemeinschaftseigentum zählt möchten wir Ihnen dennoch geben, hierzu können dann wie folgt gehören:

• Dach der Wohnanlage
• Die Geschossdecken und Böden
• Außenwände und Fassade
• Eine Zentrale Heizungsanlage
• Die Wohnungseingangstür
• Die Fenster
• Der Flur, das Treppenhaus
• Der Fahrstuhl
• Außenanstrich des Balkongeländers
• Geschossdecke der Tiefgarage
• Der Garten
• Kellerräume
• Tragende Wände in der Wohnung